Аналитическая статья Костицина Станислава Аркадьевича — эксперта-оценщика, председателя краевого Комитета профсоюза работников аудиторских, оценочных, экспертных и консалтинговых организаций, председателя Экспертно-консультационного комитета Камчатского регионального отделения РОО

Костицин Станислав Аркадьевич. Окончил Уфимский нефтяной институт по специальности «Горный инженер-электрик» в 1970 году. Работал в системе Главнефтеснаба РСФСР главным механиком, заместителем директора нефтебазы. Более 20 лет проработал в производственном объединении Камчатгеология экономистом, начальником отдела материально-технического снабжения экспедиции, объединения, начальником управления производственно-технического обеспечения и комплектации.

Начиная с 1998 г. до лицензирования оценочной деятельности занимался оценкой и экспертизой различного имущества в качестве начальника бюро товарных экспертиз 000 «Камчатвнештранс», совмещая эту работу с преподавательской деятельностью в различных вузах г. Петропавловска-Камчатского.

Получил образование в области оценки в 2002 г., пройдя профессиональную переподготовку в Институте профессиональной оценки (г. Москва). Работает профессиональным оценщиком с 2002 года. С 2007 г. состоит в Российском обществе оценщиков. В 2010 г. прошел обучение по программе повышения квалификации судебных экспертов по специальности «Исследование помещений жилых, административных, промышленных и иных зданий, поврежденных заливом (пожаром) с целью определения стоимости их восстановительного ремонта». Является действительным членом некоммерческого партнерства «Палата судебных экспертов», членом некоммерческого партнерства «Ассоциация предприятий и предпринимателей Камчатки». Аккредитован при НП «Региональная саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих» и наиболее крупных камчатских филиалах банков.

С 2002 г. трудится в качестве индивидуального предпринимателя - руководителя экспертно-оценочной фирмы «Консалтинг-Сервис». В составе работников фирмы три профессиональных оценщика, четыре экономиста - помощника оценщика и бухгалтер-экономист. На сегодня фирма имеет два собственных офиса. В экспертно-оценочной работе используется современное программное обеспечение и офисное оборудование.

Фирма специализируется в оценке бизнеса, акций предприятий, недвижимости, машин и оборудования, транспортных средств, подготовке бизнес-планов, является постоянным участником федерального интегрированного рейтинга оценочных фирм Российской Федерации «Юниправэкс».

Адреса офисов: г Петропавловск-Камчатский, ул. Кроноцкая, 12, оф. 78 (возле Камчатстата); ул. Пограничная, 14, оф. 17 (возле Камчатавтодора); тел.: 8-914-788-00-00.411-412, 265-200. E-mail: Этот e-mail защищен от спам-ботов. Для его просмотра в вашем браузере должна быть включена поддержка Java-script

Недвижимость и оценка

Для поколения 30-50-летних россиян термин «недвижимость» ассоциируется с возможностью приобретения квартиры по ипотеке, аренды государственной или муниципальной недвижимости для осуществления бизнеса, а в последние несколько лет и с возможностью выкупа этой недвижимости в собственность.

Более старшее поколение обычных российских граждан к понятию «недвижимость» относится более индифферентно, полагая, что этот термин имеет для них по-житейски познавательный характер, когда с экранов телевизоров наши ведущие с печалью рассказывают об очередном старичке или старушке, оказавшихся вдруг на улице, лишившись собственной квартиры, или с воодушевлением - о реконструкции очередного исторического памятника архитектуры, который после восстановления стал собственностью какого-нибудь известного россиянина.
Вообще, тема недвижимости сама по себе содержит огромный пласт интересов различных специалистов и направлений деятельности: юристов, риелторов, собственников, покупателей, оценщиков, инвесторов, специалистов банковского сектора экономики, налоговых органов и бухгалтерского учета, и этот перечень далеко не исчерпывающ.

Меня, как оценщика более чем с 12-летним стажем работы, недвижимость интересует с позиций оценки ее стоимости для совершения с ней различного рода сделок, при подготовке бизнес-плана - возможность недвижимости приносить доход, при проведении экспертизы незавершенного строительства - ее текущее состояние. Поэтому в первом номере журнала «Недвижимость Камчатки» мне хотелось бы поделиться с читателями некоторыми моими наблюдениями о текущем состоянии оценочной деятельности и ее роли в решении задач вовлечения недвижимости в хозяйственно-экономический оборот.

Если говорить о недвижимости не с бытовых позиций, то в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и др. К недвижимости также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Из первой части определения следует, что основой недвижимости является земельный участок. В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект земельных отношений -часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Таким образом, исходя из предмета нашего интереса в данной статье, под недвижимостью следует понимать земельный участок с «улучшениями». Дальнейшее изложение моих позиций будет происходить из этого понимания недвижимости.

В России оценка как вид деятельности заявила о себе еще в XVII-XVIII вв. В городских и земских управах имелись специалисты, занимающиеся оценкой как государева, так и частного имущества. К началу XX в. были созданы эффективные по тем временам система и методология оценки, пользующиеся признанием как внутри страны, так и за рубежом. После 1917 г надобность в оценке отпала по определению, поскольку вся собственность стала государственной и только государство имело право устанавливать порядок перераспределения материальных и иных благ в обществе.

После очередной смены идеологии в России, с появлением и узакониванием частной собственности в 90-е годы прошлого века на спонсорские деньги зарубежных оценочных организаций оценка получила второе рождение для общества и страны. Следует отметить, что ни одно государство не помогало и не будет помогать другим государствам во вред себе. И не случайно сейчас «основная доля оценочного рынка достается крупнейшим международным финансовым институтам - это крупнейшие аудиторские компании, инвестиционные банки» (Г.О. Греф).

Одним из первых нормативных документов того периода был Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, который в общих чертах определил «правила игры» на рынке оценочных услуг.

Начиная с февраля 2002 г. оценочная деятельность формировалась под эгидой Минэкономразвития и стала лицензируемым видом деятельности, а в середине 2007 г., в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2006 года № 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщики России объединились на принципах саморегулирования. Важным моментом, окончательно оформившим саморегулирование оценочной деятельности, стало создание Национального совета по оценочной деятельности (НСОД). Со дня его создания прошло немного времени, и еще рано делать выводы об эффективности работы системы саморегулирования.

Саморегулирование оценочной деятельности подразумевает в том числе реализацию модели, при которой деятельность каждого оценщика осуществляется не только в рамках существующего законодательства, но и в рамках специально ориентированных профессиональных стандартов. От качества стандартов напрямую зависит качество оценочных услуг которое, в свою очередь, влияет на степень доверия потребителей и, следовательно, на развитие рынка оценочных услуг в целом.

Необходимо отметить, что государство сегодня самоустранилось от регулирования оценки и оказания ей помощи, т. к. увеличение формалистики - это не регулирование. Поскольку оценка - инструмент рынка, а государство отказалось от права регулировать рынок, значит, оно отказалось и от регулирования самой оценки. Выгодно это, прежде всего, тем, кто этот рынок реально регулирует и контролирует, как и во всем бизнесе, по принятым законам административных и финансовых аргументов.

На мой взгляд, многие положения законодательства об оценке требуется пересмотреть, включая положения о СРО, НСОД, стандартах оценки, следует существенно увеличить роль государства в оценке.

Необходимо разработать новые положения о тендерах, которые позволили бы не только оценочным фирмам, но и отдельным сильным оценщикам участвовать в них, а решающим в этих тендерах не являлся бы демпинг Согласно законодательству об оценке именно оценщик - физическое лицо является главным в оценке, и это правильно.

Сегодня многих волнует вопрос, что нужно предпринять, чтобы быстрее преодолеть последствия глобального кризиса и не допустить прихода его следующей волны. Для этого необходимо, прежде всего, разобраться в причинах, породивших этот разрушительный феномен.

Как известно, начало системному кризису в экономике положил так называемый ипотечный кризис Доступность ипотеки спровоцировала ажиотажный спрос на жилье. Менее чем за три последних года цены на жилье выросли почти в два раза, в более чем полтора раза превысив себестоимость строительства. Возможно, рост цен мог бы продолжаться еще два-три года, если бы не начал проявляться финансовый кризис, причины которого более глубокие, чем проблемы рынка недвижимости. Финансовый кризис привел к свертыванию строительного производства, резкому снижению цен на недвижимость на реальном рынке. В результате банки, выдававшие ипотечные кредиты, оказались на грани банкротства, и государству пришлось затратить огромные средства, чтобы не допустить развала финансовой системы.

Многие экономисты считают, что кризис был порожден чисто внешними причинами, и не учли того, что его глубина зависит от падения цен на залоговое имущество, а стоимость такого имущества определяли оценщики. Причем у нас законодательно установлено, что оценка при кредитовании носит обязательный характер. То есть залоговую стоимость, которая на жилье выросла почти в два раза, в полтора с лишним раза превышала затраты на новое строительство, в своих отчетах подтверждали оценщики. Таким образом, выявилась первая методологическая проблема - сравнительный (рыночный) подход в условиях ажиотажного спроса не может дать достоверной оценки. Но ведь имеются еще два подхода (затратный и доходный) и методы согласования, которые, по мнению некоторых специалистов, давно разработаны и известны. Если бы это было так на самом деле, то нам бы удалось если не предотвратить кризис, то хотя бы значительно смягчить его последствия.

Однако сегодня не существует единых рекомендаций относительно того, какие факторы следует использовать при расчете весовых коэффициентов.

К сдерживающим качество оценки факторам можно отнести недостаточность и недостоверность исходной информации о ценах сделок - данные ФРС для оценщиков недоступны, как и данные о сделках, осуществляемых государственными и муниципальными собственниками недвижимости, а также доступной печатной информации.

Выше давалось краткое понятие недвижимости. Достоверность оценки как жилой, так и нежилой недвижимости зависит от возможности применения трех подходов к оценке, в том числе затратного подхода. По информации ООО «Петропавловская кадастровая служба», «отмежеванными», т. е. надлежащим образом документально выделенными, являются менее 5 % земельных участков от общей площади городских земель. Такое удручающее положение с формализацией земельных участков вносит значительную погрешность в результаты оценки стоимости зданий (как жилого, так и нежилого назначения) и сооружений города, поскольку затратный подход может использоваться для оценки улучшений только при наличии выделенного земельного участка, на котором эти улучшения находятся. Эта ситуация является одной из причин завышения стоимости жилой и нежилой недвижимости в последние годы (в Камчатском крае стоимость нежилой недвижимости, по данным за 2009 г, выше, чем в Приморском крае, Сахалинской и Магаданской областях. По этому показателю мы уступаем только Хабаровскому краю).

Более широкий спектр проблемных вопросов, включая и упомянутые выше, является предметом постоянных дискуссий в оценочной среде. В конце сентября 2010 г состоялось расширенное заседание Совета Российского общества оценщиков с участием представителей региональных отделений. Наибольший интерес и дебаты вызвали такие вопросы, как предстоящее в скором времени проведение кадастровой оценки недвижимости, повышение квалификации оценщиков путем их периодической аттестации, разработка и утверждение на правительственном уровне отраслевых норм труда в оценочной деятельности.

В мае 2009 г создан и успешно зарекомендовал себя Всероссийский профессиональный союз работников аудиторских, оценочных, экспертных и консалтинговых организаций, который сегодня является объединяющей силой и инициатором в вопросах защиты прав и социальных гарантий работников указанных профессий. Профсоюз является активным участником законодательных инициатив в области оценки, аудита, экспертизы и консалтинга. На очередном заседании Центрального комитета профсоюза с участием региональных представителей также рассматривались и активно обсуждались вопросы законодательства в области кадастровой оценки недвижимости, защиты профессиональных интересов оценщиков от демпинга, ускорения процессов утверждения норм труда в оценочной деятельности, принятие которых позволит снизить влияние административного ресурса чиновников при проведении конкурсов и котировок на проведение оценки.

На расширенном заседании ЦК профсоюза принята «Социальная Хартия организаций отрасли аудита, оценки, экспертизы и консалтинга 2010», которая устанавливает принципы ответственности деловой практики работников отрасли. Одной из насущных задач камчатских оценщиков является рассмотрение и принятие указанной Хартии.
Каким видится ближайшее будущее оценки?

Прежде всего, ее востребованность будет расти. Это предъявляет повышенные требования как к саморегулируемым организациям оценщиков, Национальному совету по оценочной деятельности в части нормативно-методического обеспечения оценочной деятельности, так и к самим оценщикам в повышении их профессионального уровня.
Конкурентные преимущества на рынке оценки получат те фирмы и оценщики, которые сумеют сформировать и систематически пополнять базы данных, позволяющие выделять факторы, влияющие на ценообразование определенных видов имущества, использовать на основе этих данных автоматизированные методы оценки, строить взаимоотношения с заказчиками оценки на основе долгосрочного сотрудничества, доверия и уважения, информирования их о состоянии рынка для повышения эффективности бизнеса, расширять спектр консалтинговых услуг.

При всем при этом останется важная роль и для традиционного оценщика, чьи субъективное суждение и знание рынка помогут трансформировать данные и результаты количественной модели в стоимостные оценки для конкретных объектов имущества.

С. А. Костицин, эксперт-оценщик, председатель краевого Комитета профсоюза работников аудиторских, оценочных, экспертных и консалтинговых организаций