Пресс-релиз Комитета по собственности Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации

Оценивать или нет землю, а если оценивать то как, а точнее - в чьем интересе? Российский рынок недвижимости, похоже, вступил на твердую дорогу. По крайней мере, так обещают в Госдуме. Ведь если в самое ближайшее время депутаты примут закон, устанавливающий проведение кадастровой оценки, обычный россиянин сможет поставить на место всех - и оценщиков и чиновников, а также добиться справедливой цены на свой клочок земли.

Госдума приняла в первом чтении проект закона «О внесении изменения в федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» и другие законодательные акты РФ». Новшества законопроекта объясняет Виктор Плескачевский - председатель Комитета по Собственности Госдумы РФ.

- Госдума одобрила в первом чтении поправки в закон «Об оценочной деятельности». Какое значение вы придаете такому понятию, как кадастровая оценка?

Очень большое. Следует подчеркнуть, что сегодня кадастровая оценка уже применяется не только для целей налогообложения, но она также предназначена и для оценки всей земельной собственности в целях совершенствования территориально-экономического зонирования, обеспечения всех видов рыночных операций с землей, создания и развития земельного фондового рынка. Если говорить о частностях, то кадастровая стоимость используется при определении цены выкупа земельных участков, причем как находящихся в государственной или муниципальной собственности, для нужд граждан и бизнеса, так и частной собственности для нужд государства.

Данным законопроектом вводится определение государственной кадастровой оценки, под которой понимается целая совокупность действий. Перечислю лишь наиболее важные из них: формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; утверждение результатов определения кадастровой стоимости и публикация утвержденных результатов определения кадастровой стоимости; а также, и это наиболее важно, - внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр объектов недвижимости.

- В чем же основной тормоз формирования цивилизованного рынка недвижимости?

Прежде всего, это зависимость участников рыночных отношений от произвола чиновников.

- Что здесь имеется в виду?

Сегодня органы исполнительной власти не обязаны привлекать независимого оценщика к процедуре кадастровой оценки. И это дает чиновникам возможность злоупотреблять своим положением. Например, есть возможность занижать стоимость государственной недвижимости при ее продаже или, напротив, - серьезно завышать ее стоимость для целей налогообложения, аренды и т.д.

Согласно законопроекту, заказчиком кадастровой оценки будет выступать орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, а исполнителями - только оценщики, удовлетворяющие требованиям закона об оценочной деятельности и дополнительно застраховавшие свою ответственность на сумму не менее тридцати миллионов рублей. Тем самым уровень страховки в этом случае предусматривается значительно выше, чем в базовом законе об оценочной деятельности (300 тыс. рублей), поскольку учитывается высокая общественная значимость объективности оценки объектов недвижимости.

- Какова основная цель Законопроекта о кадастровой оценке?

Основная цель данного законопроекта - формирование в России цивилизованного рынка недвижимости. Для решения столь глобального вопроса мы поставили перед собой задачу - обеспечить законодательную базу для создания условий реального повышение качества и объективности оценки объектов недвижимости (в том числе и земли). Хотя именно отсутствие адекватной правовой базы не позволяет разрешить проблему создания единого объекта учета и единого налога на недвижимость ( а единый налог должен будет заменить существующие раздельно земельный и имущественный налоги) Для ее реализации данным законопроектом решаются две задачи:

Во-первых, оценка земли теперь признана структурным элементом оценки как таковой. Т.е. речь идет о том, что оценка земли становится полноправным элементом структуры законодательства об оценочной деятельности, что обусловлено сходством применяемых методов оценки имущества, основных принципов и требований к проведению оценки объектов недвижимости.

Во-вторых, в процессе кадастровой оценки появляется новый субъект - оценщик. Сегодня органы исполнительной власти не обязаны привлекать независимого оценщика к процедуре кадастровой оценки. Это дает чиновникам возможность злоупотреблять своим положением - например, занижать стоимость государственной недвижимости при ее продаже или завышать ее стоимость для целей налогообложения.

Не для кого не секрет, что сегодня кадастровая оценка проведенная по методикам Роснедвижимости завышена в ряде регионов в 20-30 раз и не исключением являются ситуации, когда рядом расположенные земельные участки имеют кадастровую стоимость, различающуюся в десятки раз (можно сказать, что в какой-то мере это издержки несовершенства применяемых методик - математической модели).

- Оценщик теперь приобрел довольно высокий статус, но в то же время и на него есть управа?

Давайте определимся, кто такой оценщик? Оценщик по закону - это независимый эксперт, материально отвечающий за результаты своей деятельности, что позволяет оспаривать результаты его оценки вне зависимости от того, кто был ее инициатором - заказчиком: частное предприятие, гражданин или государство. Теперь все равны, а независимый оценщик несет полную материальную ответственность.

- Что выигрывает рядовой потребитель?

Первое - оценщику теперь априори будет невыгодно вступать в сговор с заказчиком оценки, например, чиновником. Принятие данного законопроекта даст предпринимательскому сообществу и гражданам возможность оспорить не только процедуру кадастровой оценки (что возможно и сегодня), но, что крайне важно - ее результаты.

Второе - материальная ответственность оценщика станет толчком, я бы даже сказал трендом, для разработки новой, более качественной методики оценки и новых координат, по которым будет проводиться кадастровая оценка (например, не только в рамках кадастрового квадрата -500х500 м., что в случае выкупа земельного участка (рыночная стоимость для целей приватизации) или назначения арендной платы, приводит к неверной интерпретации и трудно объяснимым результатам.).

Любой не согласный с проведенной оценкой может оспорить ее в суде в течение года после утверждения и опубликования результатов кадастровой оценки. Другими словами, если у вас возникнут сомнения в результатах ранее проведенной оценки, заказчиком которой было государство (особенно в случае наличия оснований полагать о ее завышении или занижении), вы сможете обратиться по своему выбору к услугам независимого оценщика, который оценит ваш объект недвижимости заново.

Если же результаты его оценки стоимости объекта недвижимости не устроят муниципалитет или субъект Федерации, то тогда оспорить первоначальную оценку можно будет уже в суде.

И такая возможность в совокупности с нормами материальной ответственности оценщиков за результат его оценки являются не только условием повышения объективности оценки объекта, но и хорошим противодействием против «заказной» оценки и сокращения количества обращений в суд об обжаловании результатов кадастровой оценки в связи с повышением точности информации, используемой для ее проведения.

- Законопроектом устанавливается порядок проведения и утверждения результатов кадастровой оценки.

Вначале по результатам проведения кадастровой оценки составляется отчет, который должен соответствовать требованиям, установленным органом, осуществляющим нормативное правовое регулирование оценочной деятельности. Введение единых стандартов по форме отчета, отмечают разработчики законопроекта, обусловлено необходимостью использования содержащейся в нем информации для внесения в кадастр, что невозможно без наличия общих для всех исполнителей требований по форме отчета (общие требования к отчету в ст. 11 базового закона об оценочной деятельности) .

Отчет направляется в орган власти субъекта Российской Федерации, который в течение тридцати дней должен принять решение об утверждении результатов оценки и передачи их в кадастр или об отклонении отчета.

Только пройдя все эти процедуры, данные утвержденного отчета могут быть использованы, в том числе и для целей налогообложения.